物管行业进入深度调整期，头部企业陷入增收不增利困境。

3月25日晚间，雅生活服务(03319.HK，下称“雅生活”)发布2023年年度业绩，报告期内，雅生活录得收入154.4亿元，同比增加0.4%。其中，物业管理服务收入同比增长7.8%至108.1亿元，业主增值服务收入同比增长0.6%至23.3亿元，城市服务收入同比增长5.5%至13.9亿元，外延增值服务收入同比下降46.6%至9.1亿元。

收入增长没能带动利润的提升。2023年，雅生活实现毛利约26.5亿元，同比减少21.8%；毛利率为17.1%，同比减少4.9个百分点；净利润约7亿元，同比减少63.9%；净利润率4.5%，同比减少8.1个百分点。

雅生活指出，净利润下滑的原因，一是业务结构调整，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备。

不过，对商誉的减值或关联方应收账款的减值拨备，在如今的物业管理行业并不少见。除了雅生活，碧桂园服务、金科服务、弘阳服务和朗诗绿色生活等企业也都进行了相关预警或减值计提。

收并购的烦恼，商誉减值拖累利润

雅生活营收占比超9成的非周期业务，出现收入上升但毛利与毛利率下降的情况。

财报显示，2023年雅生活的非周期业务实现收入145.3亿元，同比上升6.3%；该业务收入在总收入中的占比为94.1%，同比上升5.2个百分点；毛利约为25亿元，同比下降15.7%；毛利率为17.2%，同比下降4.5个百分点。

受房地产开发相关业务影响，雅生活的外延增值服务业务收入明显下滑。

具体而言，雅生活的外延增值服务业务包括案场物业管理服务、物业营销代理服务和房屋检验服务等。2023年，该业务实现收入9.1亿元，同比下降46.6%；在总收入中的占比为5.9%，同比下降5.2个百分点；毛利约为1.4亿元，同比下降65.5%；毛利率为15.8%，同比下降8.6个百分点。

报告指出，外延增值服务业务毛利率的下降主要是由于受房地产下行影响，开发商服务需求及业务规模下降，但相关业务成本投入仍较高。

贸易及其他应收款减值拨备、商誉减值亏损，亦对雅生活的净利润产生了影响。

其中，贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元，同比增长14.9%。此前，雅生活曾发布盈利警告，称公司就关联方客户贸易应收款项进行了计提减值拨备约2亿元至3亿元，主要由于房地产市场供求关系发生重大变化，关联方客户面临阶段性资金流动性压力，导致关联业务结算周期增长。因此，公司谨慎地对关联方客户贸易应收款项的减值拨备金额进行评估，作出合理的会计估计。

2023年，雅生活产生的商誉减值亏损达到4.3亿元，而2022年同期没有发生相关亏损。商誉主要产生自对成员企业的预期未来发展、市场覆盖率的提升、服务组合的扩充、增值服务的整合及管理效率的提升。年报指出，2023年相关亏损主要是由于以往年度收并购的部分附属公司业务拓展未能如预期开展，公司对该部分业务进行调整，导致其收入及利润下降。

不过，若剔除相关数据的影响，雅生活的核心净利润同样发生下滑。报告显示，雅生活经调整核心净利润为15.5亿元，同比减少30.3%，该项数据剔除了收并购带来的无形资产摊销、商誉减值亏损、处置附属公司损益、借款利息开支、认沽期权公允价值变动、以公允价值计量且变动计入损益的金融资产的损益变动、利息收入、金融资产减值损失净额。

不唯规模论，审慎扩张

物管企业的收并购“后遗症”，陆续在年报中体现。

物管头部企业碧桂园服务在3月27日发布的业绩公告显示，公司金融资产及合同资产减值损失达25.9亿元，商誉及其他无形资产减值损失净额约14.8亿元，净利润同比下降77.2%至5.2亿元。

弘阳服务则于近日正式发布业绩公告，公告显示，该公司2023年实现的净利润为1423.4万元，较2022年下降84.8%，主要由于受地产行业市场环境的影响，对关联方应收款项增加计提减值准备，以及地产开发项目服务需求减少，非业主增值服务收入下降导致。

纵观物业管理行业，商誉减值主要是过往收并购带来的“后遗症”。出于规模诉求，物业管理行业的收并购事件在2021年达到高峰后逐年减少。根据克而瑞物管的不完全统计，2021年至2023年，上市物企每年的收并购数量分别为53起、53起和42起，披露收并购金额分别为355.88亿元、106.09亿元和33.73亿元。

收并购降温后，物企对规模的态度变得谨慎，雅生活也不例外。截至2023年12月31日止，公司在管面积为5.9亿平方米，同比增加8.2%；合约面积将近7.7亿平方米，同比增加4.8%。

雅生活的规模虽然仍在扩大，增速却逐年递减。2020年至2023年，在管面积分别增长1.4亿平方米、1.1亿平方米、5693万平方米、4470万平方米，合约面积分别增长1.7亿平方米、1.4亿平方米、6840万平方米、3510万平方米。期间，2020年是增速最快的一年，在管面积同比增长60.2%，合约面积同比增长46.7%。

尽管如此，雅生活依然处在行业头部的位置。根据克而瑞物管，2023年TOP10企业在管面积门槛值达3.40亿平方米。其中，在管面积突破5亿平方米的仅有5家，而雅生活在管面积为5.9亿平方米。

时代财经获悉，雅生活管理层在3月26日召开的电话会议向投资者透露，公司未来将“做有质量的拓展”，即“以现金流佳、盈利能力强为基本原则，有选择地进行拓展，不单一追求规模，重视项目转化及品质口碑”，持续深化落实“一城一策”“产品分级”等拓展策略，持续保持领先的市场化能力。